Etiket: Yasal

Clearview, Ontario’daki bir inşaat öncesi ev projesinin geliştiricisinin vekillik yapmasının ardından 100’den fazla kişi on binlerce dolar kaybetti.

Gelecek ay ilk çocuklarını bekleyen Ryan Shahid ve eşi, gelecek yıl Toronto’nun yaklaşık 150 kilometre kuzeyinde, Wasaga Plajı yakınındaki Clearview bölgesinde hayallerindeki eve taşınmayı sabırsızlıkla bekliyorlardı. Ama bu olmayacak.

İlk kez ev satın alacak kişi, Aralık 2021’den bu yana birikiminin 100.000 dolarını Sunrise Acquisitions (Stayner) Inc.’in inşa etmesi gereken evin peşinatına yatırdığını söylüyor. Nisan 2025’e kadar inşa edilecek.

Richmond Hill merkezli geliştirici, Şubat ayında projeyi devralmaya başladı. Sonuç olarak mahkeme belgeleri, 117 ev alıcısının toplu olarak yaklaşık 4 milyon dolar kaybedeceğini, bazı kişilerin ise 130.000 dolara kadar kaybedeceğini gösteriyor.

Shahid yaklaşık 15.000 dolar karşılığında tuzağa düşmüş durumda.

“Bu gerçekten yıkıcı” dedi. “Yürek parçalayıcı… Evi alamamak başka şey, parayı kaybetmek de başka şey.”

Bu, Sunrise Homes’un iflas ettiği ilk sefer değil. İnşaatçı ayrıca CBC Toronto’ya, yıllardır yasal izinler almadan ev sattığını da itiraf etti.

Markham projesiyle ilgili fonların kötüye kullanılması nedeniyle şirkete karşı daha önce iddialar vardı ve şirketin Elmvale, Ontario’daki başka bir projeyle ilgili on milyonlarca dolar borcu vardı. Bu, Shahid gibi alıcıların yanı sıra Toronto emlak avukatlarının da ev alıcıları için daha iyi koruma talep etmesine neden oluyor.

CBC Toronto tarafından incelenen mahkeme belgeleri Sunrise Acquisitions (Stayner) Inc.’i gösteriyor. Depozitolarının tamamını harcadı, bu da parayı ev alıcılarına iade edecek durumda olmadığı anlamına geliyor. Şirketin yasal olarak herhangi bir fon tutma zorunluluğu yoktu.

Shahid, en büyük sorusunun paranın nereye gittiği olduğunu söylüyor; özellikle de insanların parasını ödediği evler hiçbir zaman inşa edilmediğinden.

Shahid, “İnşaata başlayıp yarıda bırakmak zorunda kalmadılar” dedi.

“Burası hâlâ çorak bir arazi. Peki bu kadar para nereye gitti?”

CEO, onay olmadan satışı ‘hesaplanmış risk’ olarak nitelendirdi

Sajjad Hussain, Hussain ve Muzammil Kudwavi’nin yönetici olarak listelendiği benzer isimler kullanan farklı şirketler altında konut projeleri geliştiren Sunrise Homes’un CEO’sudur.

Bu şirketlerden biri, Clearview Township projesi için bu yılın başlarında vekilliğe giren Sunrise Acquisitions (Stayner) Inc.’di.

Hussain CBC Toronto’ya “Fon tahsisi şu anda inceleniyor” dedi. Şirketin krediyi geri ödemek için bir miktar mevduat kullandığını söyledi.

Bölgesel emanet şirketi Tarion, CBC Toronto’ya Sunrise Homes’un Clearview mülkünü yasal olarak satmak veya inşa etmek için gereken tüm onayları almadığını söyledi – Hussain, CBC Toronto ile yaptığı telefon görüşmesi sırasında bunun “hesaplanmış bir risk” olduğunu söyleyerek bunu itiraf etti. Yıllardır alınıyor.

Hüseyin, “Normalde inşaata başlar başlamaz kayıt yaparız, bu da muhtemelen doğru bir yöntem değildir. Satış süresini kaydetmeniz gerekir” dedi. “Bu uygulamayı 15 yıldır, muhtemelen 20 yıldır yapıyoruz.”

İl Ev İnşaatı Düzenleme Otoritesi (HCRA), Sunrise Homes’un lisanslarının iyi durumda olduğunu söylüyor ancak bir sözcü CBC Toronto’ya, artık Sunrise Homes ve tüm kuruluşlarının daha yakından incelenmesine başladığını söyledi.

Geliştirici Clearview Kasabası anlaşmazlığa düşmüş durumda

7 Ekim’de bir yargıç, mahkeme tarafından atanan bir kayyumun (hala su veya kanalizasyon kapasitesi olmayan) Clearview Township mülkünü Sunrise’ın kredi verenlerinden biri olan Brexit Holdings’e satma planını onayladı. Satışın bir koşulu da ev alıcılarıyla yapılan tüm satın alma sözleşmelerinin feshedilmesiydi.

Buna rağmen Hussain, CBC Toronto’ya araziyi geri satın alıp projeye devam etmek istediğini söyledi.

Clearview Township projesinin alıcıya geçmesinden su altyapısı eksikliğini ve COVID-19 salgını sonrasında artan inşaat maliyetlerini sorumlu tutuyor.

İnşaat şirketiyle yapılan alım satım anlaşmasına göre alıcılara, belediyenin “siteye suyun 2024 yazına kadar hazır olacağını doğruladığı” söylendi.

Ancak üst düzey bir belediye yetkilisi bunun doğru olmadığını söylüyor.

“İlk ihale ancak 2022 yılının sonbaharında yapıldı ve bu, maliyetin belirlenmesi içindi ve o dönemde [it] Clearview Township’in baş idari sorumlusu John Ferguson e-postayla yaptığı açıklamada, “İnşaat konusunda ilerlemek çok pahalıydı” dedi.

Toronto merkezli emlak avukatı ve eski Tarion yönetim kurulu üyesi Bob Aaron, şirketin “şehrin yeterli su olduğunu onayladığını ve bunu yapacağımızı söylemesini” “tehlikeli bir yanlış beyan” olarak nitelendirdi. Gerçekten böyle bir şey olmadığında onu altbölüm için alın.

Tarion sözcüsü Andrew Donachie, ürünlerini şirket onayı olmadan satan bir inşaat şirketinin yasa dışı faaliyet gösterdiğini ve “bir dizi ceza, suçlama ve diğer yaptırımlarla karşı karşıya kalabileceğini” söyledi.

Bir eyalet sözcüsü, Ontario’nun tüketicileri korumaya kararlı olduğunu ve “yeni evlerin yasadışı inşaatı ve satışına yönelik önerilere danışmayı planladığını” söyledi.

HCRA şu anda Sunrise Homes varlıklarını denetlediğini söylese de Aaron, Tarion ve HCRA’nın bu noktaya kadar eylem veya yaptırım eksikliğinin “ihmal” anlamına geldiğini söylüyor.

“Sunrise’ın bu evleri satması tam olarak bir sır değildi. Reklamı yapıldı, tanıtımı yapıldı. Basılı olarak tanıtımı yapıldı, internette tanıtımı yapıldı” dedi. “Tarion neden onaylanmamış evlerin pazarlanmasına son vererek halkı korumadı?”

Bani daha önce zimmete para geçirmekle suçlanıyordu

Sunrise Homes son yıllarda bir takım mali sorunlarla karşı karşıya kaldı.

Sunrise Acquisitions (Hwy 7) Inc. girdi 2021’de Markham’daki başka bir konut projesi için vasiyete geçti ve Sunrise Acquisitions (Elmvale) bu yılın başlarında Elmvale, Ontario’daki bir proje için aynısını yaptı. Her birinin milyonlarca borcu var.

Markham davasında, mahkeme tarafından atanan bir kahya, Hussain ve iş ortağı Kodwavy’yi, alıcıya yanlış bir genel muhasebe defteri ibraz ederken kendilerine çek yazarak milyonlarca doları zimmete geçirmekle suçladı. Alıcı, Kasım 2022’de Ontario Yüksek Adalet Mahkemesinde yapılan duruşmada bunu “hazır kitap” olarak tanımladı.

18 Ekim 2022 tarihli bir beyanda Codwavy ve Hussain, Sunrise Homes’a yaklaşık 5,5 milyon dolar borçlu oldukları konusunda anlaştılar. Mahkeme, Hüseyin ve Kadawafi’nin Mayıs 2023’te alıcıya 10 milyon dolardan fazla bir miktar ödemesine karar verdi.

CBC Toronto’ya gönderdiği bir e-postada Hussain, ödemelerle ilgili uygunsuz bir durum olduğu fikrini reddetti.

“Mahkemenin odak noktası giriş ve çıkışlardı ve meşru proje yönetimi ücretlerini hesaba katmadı” dedi.

Alıcı inşaat tarihini görünce şok oldu

HCRA İnşaat Kılavuzuna göre, Sunrise Homes Ltd. adlı iki projede bazı evlerde maddi sorunlar vardı. Brampton’da Sunrise Acquisitions (Hwy 7) Inc. – Sunrise bunu düzeltmeyi başaramadı ve kâr amacı gütmeyen bir kuruluş olan Tarion’un devreye girip ücretli bir anlaşmada yaklaşık 250.000 dolar ödemesine neden oldu; bu, bir inşaatçının 10 yıllık sicilinde görünen bir inşaatçı performansının ölçüsüdür.

Aaron, “Bu kanıtlanmış performans geçmişiyle hâlâ ev satışı işinde olmalarına izin verilmesi inanılmaz” dedi. “Hayal gücünü zorluyor.”

Tarion’dan Donnachie, Ontario’daki ev sahiplerine “Kanada’da mevcut en kapsamlı depozito korumasını” sunduğunu söylüyor.

Ancak Aaron, depozito koruma teminatında bir artış görmek istediğini söylüyor; bu teminat şu anda 600.000 $ veya daha düşük fiyata satın alınan mülkler için 60.000 $, daha yüksek satış fiyatı olan mülkler için ise maksimum 100.000 $’a kadar yüzde 10’dur.

Fran Haque da Clearview projesindeki bir ev için 2022’den bu yana peşinat olarak 100.000 dolar harcadığını söyleyen bir başka ev alıcısı. Bu yaz eşi, oğlu ve ebeveynleriyle birlikte yeni eve taşınmayı bekliyordu.

Depozito ödediği şirketin geçmişte farklı bir isimle kayyuma geçtiğini öğrendiğinde şok olduğunu söylüyor. Kendisi gibi alıcıları korumak için daha iyi bir düzenleyici gözetim olmasını umduğunu söyledi.

“Eğer biri bir kez sokulursa, şunu garantiye alalım… birisi aynı kişi tarafından tekrar sokulamaz, değil mi?”