Cynthia Black kirasına hile karıştırıldığına inanıyor.
Toronto sakini, 2022’den bu yana, Canada Life’ın bir bölümü olan GWL Realty Advisors’a ait iki Livemore binasında, ailesine teklif edilen kiralama türüne bağlı olarak iki kez yıllık yüzde yedi veya 11 oranında kira artışıyla karşılaştığını söylüyor.
Binalar 2018’den sonra inşa edildi; bu da onların Ontario’nun şu anda yıllık yüzde 2,5 artışla belirlenen kira kontrollerinden muaf olduğu anlamına geliyor.
“Ben ve diğer kiracılar oturup sorduğumuzda bu artışların hiçbir anlamı yoktu. [GWLRA] Kiralarımızı bu kadar yüksek artırmayı durdurmak için bize kiralarımızı belirlemeye yardımcı olması amacıyla YieldStar adlı bir program kullandıklarını söylediler” dedi. Milliyetçilik.
Black, YieldStar’ı hiç duymamıştı ve bu konu hakkında pek düşünmediğini söylüyor.
Black, “Kira konusunda hiçbir şekilde pazarlık yapamadım” dedi.
Ancak haziran ayında YieldStar’ın bu kez FBI soruşturması sırasında haberlerde yeniden ortaya çıktığını söyledi. Sahibi olan şirket, RealPage ve onu kullanan emlakçılar ABD genelinde gizli anlaşma, fiyatları sabitleme ve kiraları yapay olarak şişirme iddiası nedeniyle
Bu soruşturma sonunda ABD Adalet Bakanlığı’nın geçen Ağustos ayında RealPage’e karşı bir dava açacağını duyurmasına yol açtı. Adalet Bakanlığı yaptığı açıklamada, “Amerikalılar sırf bir şirket ev sahipleriyle kanunları çiğnemek için plan yapmanın yeni bir yolunu buldu diye daha fazla kira ödemek zorunda kalmamalı” dedi.
Adalet Bakanlığı, YieldStar’ın ev sahiplerinin “kiralarını hizalamak için matematiksel algoritmalar” kullanmasına izin verdiğini söyledi.
DOJ ayrıca yazılımın ev sahiplerinin “piyasadaki agresif rekabeti önlemelerine” olanak sağlamak için geliştirilip satıldığını iddia ediyor. Rakip ev sahipleri, kira oranları ve kiralama koşulları da dahil olmak üzere en hassas, kamuya açık olmayan bilgilerini RealPage’e günlük olarak sağlamayı kabul ediyor. Algoritma daha sonra bu bilgiyi rakip ev sahiplerine gerçek zamanlı fiyatlar gönderir.
RealPage’in tanıtım materyallerine göre, “YieldStar, gerçek zamanlı kiralama işlemi verilerinden yararlanarak fiyat değişikliklerini günlük olarak izleyerek optimum fiyatlandırma için daha fazla doğruluk sağlıyor.”
Black, CBC News’e neler olduğunu anlayınca sinirlendiğini söyledi.
Şöyle dedi: “Bir ev sahibi, Amerika Birleşik Devletleri’nde fiyat tespiti için soruşturma altında olan bu yazılımı kullanmaya nasıl cesaret eder?”
Kanada’da 2017’den beri kullanılan yazılım
CBC, YieldStar kullanımı hakkında daha fazla bilgi edinmek için Ekim ayı başlarında Kanada genelinde binlerce mülkün sahibi olan GWLRA ile ilk temasa geçtiğinde şirket programla ilgili sorulara yanıt vermedi. Ancak GWLRA, emlak portföyünde kiraları yılda ortalama yalnızca yüzde 3,5 oranında artırdığını doğruladı.
Ancak Ekim ayının sonunda şirketin sahibi CBC’ye bir e-posta bildirimi ile ulaştı ve şunu söyledi: “Dahili bir incelemenin ardından GWLRA, YieldStar’ın kullanımını sonlandırmaya karar verdi.”
GWLRA, CBC’nin bu kararın neden alındığına ilişkin sorularına yanıt vermedi.
Cynthia Black, halihazırda gerçekleşmiş olan kira artışlarından endişe duymaya devam ediyor. O ve binasındaki diğer kişiler de kırmızı bayrak protestosunun bir parçasıydı; kiracıları artan kiralar konusunda uyarmak için balkonlarına bayrak astılar.
“Hala bir soruşturmaya ihtiyacımız var” dedi.
Black, Kanada Rekabet Bürosu’na, ilgili ev sahipleri tarafından o ülkede kiraları yapay olarak şişirmek ve fiyatları istikrara kavuşturmak için kullanılan YieldStar’ın Kanada’daki kullanımını araştırmak üzere çağrıda bulunan çeşitli binalardan yüzden fazla kiracıdan biri.
Siyahlar ve diğer kiracılar da endişelerini yerel MPP Bhotila Karpoche’ye bildirdiler, o da daha sonra sorunu araştırdı.
Carbucci, YieldStar’ın Kanada’da en az 2017’den beri kullanıldığını ve programı kullanan binalarda ortalama kiraların daha yüksek olduğunu bulduğunu söylüyor. Bu sorunun Kanada genelinde yaygın olduğuna inanıyor.
“Gördüğümüz şey, YieldStar’ın kullanıldığı, kira kontrolü olmayan birimlerde kiraların çok hızlı bir şekilde arttığıdır” dedi.
Ayrıca RealPage’den de bahsetti 2017’nin öne çıkan pazarlama materyalleri Kanada’da YieldStar kullanan binaların “yavaş kış aylarında bile” kira geliri açısından kontrol grubundan yüzde 4’e kadar daha iyi performans gösterdiği bir pilot proje.
“Burada hızlı harekete geçmemiz gerekiyor, çünkü gizli anlaşma, fiyat şişirme ve arz kısıtlaması yasaları çiğnenmiş gibi görünüyor.” Ontario Kiracı Savunma Merkezi avukatı Dania Majid, “Pazarlama, Rekabet Yasası kapsamında bir suçtur ve suçlu bulunursa ev sahipleri cezai suçlamalarla karşı karşıya kalabilir” dedi.
Majid, Kanada’daki birkaç büyük bakkal perakendecisinin paketlenmiş ekmek fiyatlarını 14 yıllık bir süre boyunca yapay olarak şişirme çabalarına atıfta bulunarak, “Bunların hepsi birkaç yıl önce ekmek fiyatının sabitlenmesinde gördüğümüze çok benziyor” dedi.
Kiracı, kira artışlarının “felç edici olabileceğini” söylüyor.
GWLRA, 2017’deki yıllık incelemesinde YieldStar’ın kullanıldığını kabul etti: “Değişen arz ve talep faktörlerini dengeleyen gerçek zamanlı fiyatlandırma stratejilerinden yararlanmak için artık insan çabası yerine bir algoritma kullanıyoruz.”
FBI’ın açtığı davada ev sahiplerinin, herhangi bir daire için alınan fiyatı en üst düzeye çıkarmak amacıyla kiralar ve boşluk oranları hakkındaki gizli bilgileri paylaşmak için Yieldstar’ı kullanabilecekleri iddia ediliyor.
Majid, teknolojinin gelişmesinin gerçekte olup bitenlerden uzaklaşmaması gerektiğini söyledi.
Majed, “Bu, rakip emlak sahiplerinin bir masa etrafında oturup fiyatları nasıl belirleyeceklerini tartışmalarından pek de farklı değil, ki bu da açık bir gizli anlaşma olarak kabul edilir” dedi ve ekledi: “Fakat bu durumda program masadır.”
Cynthia Black’in yaşadığı Livemore gibi kira denetiminin olmadığı binalarda kiralar yıllık bazda sonsuz miktarda artabiliyor. Bu teknolojinin kullanımı, kira kontrollerinin sınırlı olduğu ilçelerde de daha büyük bir etkiye sahip olabilir.
Bir e-postada GWLRA, CBC’ye şunları söyledi: “Toronto’daki emsal mülklerle karşılaştırıldığında, Livmore High Park’taki kira fiyatları, bu son derece arzu edilen topluluktaki mevcut pazar talebini yansıtıyor.”
CBC’ye gönderilen bir e-postada RealPage sözcüsü, FBI’ın tüm iddialarını reddetti ve “Adalet Bakanlığı tarafından öne sürülen iddiaların asılsız olduğuna inanıyoruz” ve şirketin “bu suçlamalara karşı kendimizi güçlü bir şekilde savunma niyetinde olduğunu” söyledi.
Sözcü ayrıca RealPage’in Kanada’daki varlığının “oldukça düşük” olduğunu söyledi. Şirket ayrıca “RealPage ile ilgili antitröst konularında birkaç yıl süren eğitim ve işbirliğinden sonra, Adalet Bakanlığı’nın RealPage için sorumlu bir şekilde kullanılan rekabet yanlısı teknolojiyi günah keçisi ilan etmek amacıyla bir dava açmak için bu anı seçmesinin hayal kırıklığına uğradığını” da belirtti. “Yıllar.”
Ketan Khanna, başka bir Kanadalı ev sahibi Dream Unlimited’a ait bir bina olan West22’de yaşıyor.
Khanna, binasının mülk yöneticisi Rhapsody Living’in YieldStar’ı kullandığını öğrendikten sonra Rekabet Bürosu’na şikayette bulunan kiracılar arasında yer alıyor. Yine 2018’den sonra inşa edilen ve bu nedenle il kira kontrollerinden muaf olan West22’nin kiracıları da geçtiğimiz yıl balkonlarından kırmızı bayraklar astı.
2022’de kendi birimine taşınan Khanna, “Buradaki kira artışları felç edici olabilir” dedi.
1 Kasım itibarıyla tek yatak odalı dairesinin kirasının ayda 2.568 dolar olacağını söylüyor. Bu rakam 2022’deki 2.344 doların biraz üzerindeydi. Toronto’da tek yatak odalı bir dairenin şu anki ortalama kirası 2.402 dolar. Kiralama.ca.
Dream hiçbir zaman YieldStar’a abone olmadı.
CBC’ye yaptığı açıklamada Dream, YieldStar’ı kullanan bir mülk yöneticisi de dahil olmak üzere binalarının denetlenmesine yardımcı olmak için mülk yöneticilerini kullandığını söyledi. CBC’ye, mülk yöneticisine Eylül ayında “YieldStar kullanımını durdurması” talimatını verdiğini söyledi.
CBC, Kanada genelinde 5.000’den fazla birimi yönettiği anlaşılan Dream’s Rhapsody Living’in mülk yöneticisine ulaştı ve hala YieldStar’ı kullanıp kullanmadığını sordu. Şirket bu hikayeye zamanında yanıt vermedi.
Dream, “Fiyatlandırma kararlarımız her zaman yönetim ekibimiz tarafından bireysel olarak ve tamamen binalarımız için kamuya açık veri ve bilgilerin analizine dayanarak yapılmıştır” dedi. Şirket, kira fiyatlarının programdan herhangi bir şekilde etkilendiğini reddediyor.
Ev kiralama finansmanı
Majid, dünyanın diğer bölgeleri gibi Kanada’daki konut gayrimenkullerinin de “tamamen metalaştırıldığını” söyledi.
“Bu yüzden böyle bir teknoloji gerçekten kontrolsüz kalamaz” dedi.
Majid, finansal ev sahiplerinin kira pazarında giderek daha büyük bir paya sahip olması nedeniyle, kârlarını en üst düzeye çıkarmalarına yardımcı olan teknolojinin kaçınılmaz olduğunu ancak aynı zamanda endişe verici olduğunu söylüyor.
Rotman School of Management’ta ekonomik analiz ve politika profesörü Dr. William Strange, yazılım kiralama kavramının doğası gereği kötü olduğunu düşünmüyor ve “varlıkların daha iyi performans göstermesine yardımcı olanın” teknoloji olduğunu söylüyor.
Programın, genellikle rekabeti anlamakta ve kiralama piyasasının tam bir resmini elde etmekte zorlanan Kanadalı emlak yatırımcıları için anlamlı olduğuna inanıyor.
“Bir şirketin işini daha iyi yapmak için özel sistemler kullandığını görürsek, genellikle bunda bir sorun görmeyiz” dedi. “Konut hakkında konuşursak, çok sayıda tedarikçi vardır ve genellikle çok sayıda tedarikçiniz varsa gizli anlaşma konusunda endişelenmenize gerek yoktur.”
Metro Morning sunucusu David Common, Kanada Emlak Birliği (REALPAC) CEO’su Michael Brooks ile gayrimenkul yatırım ortaklıkları hakkında konuştu.
Ancak Majid’in YieldStar kullanımına ilişkin değerlendirmesine katıldığını söyledi.
“eğer [grocers] Longo’lar ve Loblaw’lar, başkalarının ne suçladıklarını görmelerine olanak tanıyan ve gizli anlaşma olarak değerlendirilebilecek teknolojiyi kullanmaya başladı. Maalesef [YieldStar] “Muhtemelen bir iç anlaşma var gibi görünüyor.”
CBC News’e gönderilen e-postada RealPage, “gelir yönetimi yazılımının özellikle yasalara uygun olacak şekilde tasarlandığını” söyledi.
Kanada Rekabet Bürosu CBC News’e yaptığı açıklamada, “Gayrimenkul sektöründe rekabetin korunması Büro için bir önceliktir” dedi. YieldStar’ın Kanadalı ev sahipleri tarafından kullanımına ilişkin bir soruşturma başlatılıp başlatılmayacağı belirtilmedi.
“Ofis, rekabet kanununun ihlal edilip edilmediğine ilişkin bir sonuca varmadan önce, herhangi bir davanın olaylarını kapsamlı ve eksiksiz bir şekilde incelemelidir.”
Black, Rekabet Bürosu’nun herhangi bir usulsüzlük tespit etmesi halinde adil bir çözüm bulmayı umduğunu söyledi.
Black, “Bu algoritmanın sonuçlarını anladığınızda, hiçbir şey yapmazsanız ve hiçbir şey söylemezseniz, zarar vermeye devam edeceksiniz” dedi.